疫后深圳樓市高調(diào)復蘇，住宅交易總量創(chuàng)五年新高
雖然是疫情下恢復最快的國家，中國整體經(jīng)濟所遭受的負面沖擊至今仍在被消化的過程中。然而，房地產(chǎn)市場尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預期的速度恢復：拋開一季度停工停市的影響，二季度之后住宅新房成交表現(xiàn)皆優(yōu)于過去幾年，1-11月全國住宅銷售面積實現(xiàn)同比增長，增幅為1.9%；而價格方面，1-11個月新建住宅銷售均價達到9995.5元/平方米，同比增長7.4%，且分月數(shù)據(jù)顯示全國住宅銷售均價除3月份環(huán)比下降外，而后一直保持上漲走勢。
全國樓市的復蘇離不開重點城市的龍頭帶動，而深圳在次輪樓市復蘇反彈中的表現(xiàn)無疑是突出的。2020年1-11個月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別為553.5萬平方米、 762.6 萬平方米，同比增幅達到28.7%、36.4%，前11個月兩項指標已經(jīng)超過2019年全年的水平，并且可以預判2020年全年住宅交易總量將穩(wěn)居近五年之首。疫后樓市快速反彈的局面，顯然與促經(jīng)濟、促消費之下流動性的釋放密不可分：進入3月份以來，M2打破過去34個月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規(guī)模增速自6月份達到12.8%，創(chuàng)近28個月以來新高。以促進復工復產(chǎn)為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產(chǎn)市場。尤其在集雙區(qū)利好于一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。
從區(qū)域市場的表現(xiàn)來看，“一路向西”的發(fā)展方向也體現(xiàn)在近年來住宅市場的熱點走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價位列深圳各區(qū)中的前三，而對應區(qū)域內(nèi)的90平方米以上面積段的成交占比分別達到100%、66%、85%，南山當仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。而90平方米以下面積段成交占比超四成的區(qū)域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對集中的區(qū)域——住宅市場的區(qū)域分化仍在持續(xù)。
盡管結合區(qū)內(nèi)新盤的受追捧程度、或是媒體關注度，東部市場的傳播熱度都略輸西部，但從成交情況來看，東部的表現(xiàn)卻難言低調(diào)。前11個月，龍崗一二手商品住宅成交總量達360.22萬平方米，在全市占比27%，穩(wěn)居各區(qū)之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場為主的光明，捕獲了相當?shù)氖袌鰺岫?；而處于東部的龍崗和大鵬，成交量增幅亦超50%——東部樓市的成交表現(xiàn)可謂十分活躍。
展望：房住不炒主導調(diào)控走向，供應端發(fā)力引導房價走勢
對于深圳樓市未來的走向，戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端認為，多渠道的供給增加及由產(chǎn)業(yè)、人口紅利支撐的潛在需求將在未來一段時期內(nèi)穩(wěn)定深圳樓市供需兩旺的局面。同時，短期內(nèi)大幅增加的土地供應以及可預期的多渠道供給將一定程度緩和市場對供不應求的焦慮心態(tài)；而在預售管控之下對新盤的價格限制將最終體現(xiàn)在市場對價格的預期上，進而一定程度平抑房價上漲的趨勢；并且大規(guī)模保障性住房與人才房的未來供應也將分流商品住宅市場的壓力。綜合考慮以上因素預計，受成交結構影響較大的深圳新建商品房銷售均價持穩(wěn)將是大勢所趨，而更直接反映房價波動的二手住宅價格漲幅或有所放緩。
寫字樓供應集中入市持續(xù)施壓租金，吸納量大增擠入歷史前三
新冠疫情影響下國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現(xiàn)租金下滑的情況，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首當其沖。與此相對的是，2020年四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經(jīng)濟發(fā)展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。
以深圳市場而言，租金的持續(xù)下調(diào)無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續(xù)8個季度回落，自2018年末高點累計下降23.55%，當前全市租金與2014年2季度相當，為每月每平方米211.49元。盡管2020租金同比降幅達到12.8%，但在近80萬平米的新增供應刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。當前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應多以較低價格吸引客戶， 各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業(yè)換租擴租的需求。得益于 “前海歸巢”計劃對企業(yè)直接提供租金補貼，吸引不少企業(yè)入駐，作為新興商務板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達到20.8萬平方米。此外，更長的預租及免租期，為業(yè)主及企業(yè)提供更多的選擇機會，進一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。
盡管突如其來的疫情沖擊、全球經(jīng)濟的疲軟表現(xiàn)以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應量，對空置率指標形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點。結合各個片區(qū)的吸納表現(xiàn)，市場需求由東向西、由傳統(tǒng)板塊向新興板塊、由舊物業(yè)向新物業(yè)轉移的趨勢明顯，預計這一趨勢伴隨著包括前海在內(nèi)的新興板塊的持續(xù)供應還將延續(xù)。
張曉端女士表示，2021年深圳有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量約達179萬平方米，但考慮到項目延期因素，預計實際供應將在100萬平方米以內(nèi)。高供應量將為企業(yè)帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優(yōu)勢仍會是是吸引企業(yè)的重要因素之一。例如在新項目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業(yè)巨頭的入駐不斷提升其商務氛圍，對企業(yè)的吸引力也將隨之增加，結合低租金的優(yōu)勢，預計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經(jīng)濟增速回升的背景下，預計2021年各行業(yè)發(fā)展環(huán)境或優(yōu)于今年，對辦公物業(yè)市場的需求支撐也有望進一步增強，全年租金降幅料將收窄。
據(jù)戴德梁行深圳公司寫字樓部主管及董事楊薇分析，未來市場多個新興片區(qū)快速發(fā)展，不但成為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新增長極，而且將有效帶動片區(qū)整體發(fā)展。新增供應中以商辦綜合體為主，其次為總部物業(yè)及城市更新項目。其中羅湖為城市更新主要陣地，南山片區(qū)則為總部物業(yè)及綜合體供應的主力區(qū)域。而未來寫字樓的產(chǎn)品變革將從物理空間載體向綜合產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展，整體趨勢為多元化的功能空間、感知型智慧樓宇、健康舒適的辦公環(huán)境以及企業(yè)生態(tài)圈的營造。
優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金觸底回升，餐飲業(yè)態(tài)率先激活市場，奢侈品重倉深圳
盡管年初新冠肺炎疫情的爆發(fā)及停產(chǎn)停工停市的舉措對商業(yè)經(jīng)營帶來直接沖擊，2020年深圳仍迎來紅山6979、招商匯港二期、寶能環(huán)球匯等新優(yōu)質(zhì)購物中心入市，帶來共計53萬平方米的新供應，而這些項目也被列入政府《促進消費增長的若干措施》中推動消費提質(zhì)增效的重點項目而得到支持。伴隨國內(nèi)疫情逐漸受到控制，商業(yè)經(jīng)營活動也在二季度陸續(xù)恢復，但疫情所造成的負面影響并不能立刻恢復，全市優(yōu)質(zhì)購物中心整體空置率至三季度末見頂，達到7.9%；租金波谷同樣出現(xiàn)在三季度，較2012年以來的峰值下挫19.2%。進入四季度，為迎接年末的銷售旺季，商場快馬加鞭積極招商，同時業(yè)態(tài)頭部商家開店提速，年末全市整體空置率環(huán)比三季度下降1.0個百分點至6.9%。
隨著防疫防控常態(tài)化，偶發(fā)的零星疫情沒有再阻礙消費情緒，同時在政府的消費政策刺激下，零售市場整體得到提振。部分核心區(qū)域的成熟項目正在進行優(yōu)化運營，同時對于市場近期走勢信心較高，租金水平有所提升；另一方面，經(jīng)過疫后陣痛期，大部分項目調(diào)整后運營情況有所好轉。從年末的租金走勢來看，17%的優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得季度環(huán)比雙位數(shù)增長，45%的項目環(huán)比增幅超5%，各區(qū)優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金觸底后回升4.1%至818.33元每平方米每月，其中羅湖以7.5%的漲幅領先，預計明年一季度在春節(jié)銷售的推動下可恢復至疫前水平。
受疫情影響，數(shù)個原本計劃于年底開業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目延期至2021年，推高2021年的計劃供應量至超百萬平方米，若集中供應如期而至，平均租金漲幅料將承壓。未來5年，全市將有近20個優(yōu)質(zhì)購物中心，共計228萬平方米的未來供應計劃入市，其中中心城區(qū)占比63.8%，非中心城區(qū)占比36.2%。中心城區(qū)的競爭壓力將愈趨嚴峻，而非中心城區(qū)，尤其是光明、東部等新興區(qū)域或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇。除此以外，龍華區(qū)簽約美國Costco華南總部項目，龍華將開設開Costco南首家旗艦賣場；11月，前海管理局與沃爾瑪簽下《前海山姆旗艦店合作協(xié)議》，山姆旗艦店落戶前海。伴隨海外高端品牌的首店及零售巨頭的陸續(xù)進駐，深圳國際消費中心城市的建設成果將逐步落地。
深圳大宗交易深圳下半年恢復迅速，價格盤整促進成交的活躍
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月25日，全國大宗交易規(guī)模達1,942億元，較2019年下降32%，累計成交181宗；上海仍穩(wěn)坐全國大宗成交第一，總成交額達670億元，占全國總成交額的35%；深圳則排名第三，總成交額278億元，累計完成25宗。戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒表示下半年的成交占全年成交額的73%，顯示疫情后的交易活躍度恢復迅速；雖然相較2019年缺少如華僑城大廈、華潤前海大廈那樣的超大型成交，導致成交總額下降明顯，全年總成交額仍相當接近300億元的平均規(guī)模。
陳俊儒總結今年的大宗交易市場是“價格盤整、成交活躍、生意盎然”，雖然觀察到資產(chǎn)價格普遍有回調(diào)的現(xiàn)象，但也相當程度給予刺激并促進了成交的活躍，在疫情短暫的影響后立刻恢復了勃勃生機。在寫字樓集中供應及租金承壓的大環(huán)境下，寫字樓大宗交易自用買家占據(jù)主導地位，背景涵蓋金融保險、實業(yè)及科技類企業(yè)；相較之下，機構投資人對租賃風險會有較多的顧慮，成交以存在財務困境或以散售目的的項目為主。同時，深圳傳統(tǒng)的工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)及占比明顯回升，在2019年的沉寂后重回交易舞臺，特別是疫情催生的數(shù)字經(jīng)濟，宅經(jīng)濟等新的經(jīng)濟形態(tài)，數(shù)據(jù)中心和倉儲物流都受到資本的高度關注；其中，在深圳及惠州均錄得數(shù)據(jù)中心的成交；亦在東莞沙田錄得一宗冷鏈倉儲項目成交，顯示投資者對于大灣區(qū)乃至于大深圳都市圈物流倉儲以及數(shù)據(jù)中心的機會持續(xù)看好。
展望來年大宗市場走勢，陳俊儒形容成立四十周年的深圳經(jīng)濟特區(qū)是“集萬千寵愛于一身”，是一座以“科技”、“創(chuàng)新”、“年輕”著稱的大灣區(qū)都市，迅速的成為近年來投資者最關注的目標市場之一；政府今年所提出“支持盤活利用存量工業(yè)地”，以及取消小地塊更新限制等政策，有助于盤活存量資產(chǎn)，賦予工改類項目更多想象空間；同時，隨著資產(chǎn)價格回調(diào)，投資者可以重新審視布局深圳的投資機會；寫字樓的投資者則可重點關注深圳核心區(qū)域帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有改造提升空間、小體量的優(yōu)質(zhì)辦公項目?；钴S的自用買家則將繼續(xù)尋找合適標的，成交量有望持續(xù)上升。